1031 Exchange 란 무엇인가?

1031 Exchange란 요약하면 부동산매각 시 발생한 순이익금에 대한 세금을 재 부동산매매로 사용할 경우 국세청(IRS)에서 세금 연기 혜택을 누릴 수 있게 사용되는 제도이다. 이 제도는 몇 가지 중요한 규칙만 잘 이해한다면 세금 연기의 혜택을 누릴 수 있다. 

우선 구입하고자 하는 부동산이 자신이 매입하고자 하는 부동산과 꼭 같은 것은 아니어도 같은 종류 (Like-kind) 이여야 한다. 예를 들면 상가나 빌딩을 소유하다 매각 후 새로 임대 아파트를 구입한 경우 또는 오피스 빌딩을 매각 후 투자용으로 토지를 구입한 경우는 모두 투자에서 투자인 경우 이므로 1031 Exchange의 세금 혜택을 받을 수 있다. 하지만 임대용 아파트를 소유하고 있다가 본인의 거주용 주택을 구입하는 경우는 1031 Exchange의 세금 혜택을 받을 수 없다. 
모든 1031 Exchange는 시간적 제한이 있다. 소유 부동산을 매각한 시점으로 부터 (에스크로가 끝난 날짜부터) 45일 이내에 새로 구입 하고자 하는 부동산을 지명하여야 하며 또 지명한 부동산의 매입은 매매 시점으로부터 반드시 180일 이내에 이루어져야 한다. 180일 날짜가 만기 되면 1031 Exchange를 국세청에서(IRS)에서 인정하지 않게 되므로 1031 Exchange를 통한 세금혜택을 받을 수 없게 된다. 
또한, 새로 구입하는 부동산은 매각한 부동산에서 발생한 equity와 매매 가격 이상이어야 한다. 예를 들면 에퀴티(equity)가 100만 불이고 매매 가격이 200만 불 이었다면 새로 매입하는 부동산의 구매가격은 200만불 이상이어야 하고 전에 있던 100만 불의 에퀴티(equity) 전액은 모두 새로 구입하는 부동산에 재투자되어야 1031 Exchange의 세금 연기 혜택을 받을 수 있다. 
한가지 유념할 사항은 매각 후 일정 기간 소유한 후 재매매가 이루어져야 1031 Exchange 혜택이 가능하다. 국세청(IRS)에서는 단기간에 (IRS 에서 특정 기간은 두지 않고 있지만) 잦은 1031 Exchange가 이루어 지면 투자자로 간주해 세금혜택에 불이익을 당할 수 있으니 유념하여 야 한다. 

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